Sync Rentals

Comisión de Airbnb, Booking y Vrbo para propietarios.

¿Tienes en cuenta la comisión de Airbnb, Booking y Vrbo para propietarios al establecer los precios de tu apartamento turístico? (HomeAway es ahora Vrbo). 

Anunciar tu propiedad en las mejores webs de alquiler vacacional puede ser bastante simple, pero potencialmente muy costoso si no te preparas. 

Es muy importante que las tarifas del alquiler vacacional sean las correctas. Y “correctas” no quiere decir “bajas”, o “baratas”. 

Puedes consultar más información sobre las mejores formas de establecer las tarifas para generar más ingresos con tu alquiler vacacional en “Estrategia de precios imbatible para Alquiler Vacacional”, “Revenue Management en tiempos revueltos”, y “Gestión de precios durante una crisis: Preparándose para la recuperación”.

No olvides sincronizar calendarios de Booking, Airbnb, VRBO y Tripadvisor Rentals con un channel manager vacacional para evitar overbooking.

Digamos que quieres ganar 100€ por noche.

comision airbnb

Para saber cuánto cobra Airbnb de comisión debes saber que existen dos opciones de comisiones al huésped (llamado comisiones de servicio en la página de ayuda de Airbnb), como ya anunciamos en otro artículo (Comisión Airbnb: Aumenta para el Propietario).

El anfitrión tiene dos opciones para gestionar la comisión de Airbnb 

La comisión de Airbnb tiene dos opciones: 

  • Modelo de comisión sólo para el anfitrión
  • Comisión compartida entre anfitrión y huésped. 

Modelo Tradicional. Huésped y Anfitrión pagan una parte de la comisión de hasta el 20%. 

En este caso, los anfitriones están sujetos a un cargo del 3% (deducido automáticamente de la cantidad total), cada vez que se confirma una reserva. Podría ser del 4% si la política de cancelación que tienes es super estricta. 

El cálculo se hace sobre el subtotal de la reserva, incluyendo los gastos de limpieza y los cargos por huéspedes extra.

Para saber cuánto cobra Airbnb de comisión debes tener en cuenta que el 3% anunciado se calcula sobre tu precio de venta al público, que incluye el IVA. En realidad estás pagando una comisión sobre los impuestos. También sobre los impuestos de los servicios de limpieza si los tienes externalizados.

Si estás pagando un 10% de IVA por tu actividad como gestor de alquiler vacacional, la comisión de Airbnb, en lugar de 3%, es del 3,3%. Te recomiendo que, entre una cosa y otra, pienses en un 4% de comisión Airbnb.

El gran problema es que este modelo es una trampa ya que estás permitiendo que Airbnb comercialice tu apartamento turístico al precio que quiera. Los huéspedes que reserven tu alojamiento a través de Airbnb también deben pagar hasta el 14,2% en concepto de honorarios de servicio.

Por lo que, para ganar 100€ deberías establecer una tarifa de 103,7€ por noche. Tu propiedad tendrá un precio de venta al público aproximado de 120€ (103,7€+ la comisión del 15%). A lo que hay que sumar el precio de la limpieza, y/o restar los descuentos que hayas establecido. La comisión de Airbnb que estás pagando es de un 20% de comisión por cada venta.

Con este modelo de Airbnb no controlas el precio de venta de tu propiedad (por lo que las comparaciones con tu competencia pueden ser imprecisas y te cueste más establecer tarifas competitivas).

Modelo Booking. El anfitrión paga toda la comisión del servicio. Hasta el 16%. 

Es la comisión de Airbnb por defecto para las nuevas cuentas.

La comisión de Airbnb es pagada únicamente por el anfitrión, lo que significa que a los huéspedes ya no se les cobran comisiones adicionales por encima del total de su reserva (como hace Booking). 

La página de Tarifas de Servicio de Airbnb establece que la tasa mínima del anfitrión comienza en el 14 % y puede aumentar hasta el 16 %.

Aunque a simple vista parece que es más beneficioso el primer modelo, en Airbnb propietarios es mejor el segundo ya que controlas el precio de venta de tu alojamiento.  Sólo debes tenerlo en cuenta a la hora de establecer tus tarifas.

comision booking

Comisión Booking

* En este artículo, para no complicarnos más de lo necesario, no tendremos en cuenta la opción de Pagos a través de Booking. Booking para propietarios ofrece la opción de gestionar los pagos de los clientes para que no tengas que hacerlo tú. Tienes más info en su portal de ayuda.

Seguro que piensas que estás pagando un 15% (si no estás en el programa de Alojamientos preferentes o en el programa Genius de Booking para propietarios).

La realidad es que estás pagando un 16,6%.

La explicación es la misma que antes: Booking.com comisiona sobre tu PVP y no sobre tu base imponible. Si vendes a 100€ (100€ – IVA) y pagas 15% en comisión, serían 15€. Tú cobras 100€ pero 10€ son impuestos, que van a ir a Hacienda y no forman parte de tus ingresos. Al final te quedas con solo 90€, y sobre esa cantidad, 15€ representan el 16,5%.

Programa Preferente de Booking para propietarios. ¿Comisión de Booking del 41%?

El programa preferente de Booking es una opción para destacar sobre tu competencia con un icono que aparece en tu anuncio. Puedes pensar que sólo es un 2% adicional al 15%, pero la realidad es que, sumando los costes de IVA, pagas un 18,7%.

Piensa que ya tenías ventas antes de entrar en el programa Preferente de Booking, por lo que ese incremento (que aplica a todas las reservas) deberías calcularlo sólo sobre el incremento de venta que consigues.

Imagina que ingresas 10.000€ al año (más IVA) con Booking (pagabas una comisión del 16,5%). Al pasar a preferente consigues crecer un 10% en ventas, pasas a vender 11.000€ y la comisión de Booking es de 2.057€ (18,7% del total).

Pero es que hay más, la diferencia entre los 2.057€ y los 1.650€, son 407€. Es decir, ¡estás pagando un 41% de comisión sobre el crecimiento en ventas! (407€ es el 41% de 1.000€ de incremento en ventas).

Programa Genius de Booking para propietarios. ¿Comisión de Booking del 43%?

Si no te fijas bien, puedes pensar que simplemente es un 10% de descuento para los clientes Genius de Booking.

Seguimos con el ejemplo anterior (facturas 10.000€ al año con Booking), imagina que al pasar al programa Genius para propietarios consigues crecer un 20% en tu facturación.

Todo bien, no? Quizás no tanto. 

Ten en cuenta que independientemente de estar o no en el programa Genius ya tenías clientes que hubiesen reservado tu alquiler vacacional

Partiremos de un supuesto que nos sirva de ejemplo: de los 12.000€ de facturación, 9.000 son de clientes que no pertenecen al programa Genius (con la comisión del programa preferente, no lo olvides), digamos que 1.000€ son de esos Genius que hubiesen reservado sin el descuento, ahora pagas un 28,7% de comisión si tienes en cuenta el descuento del 10%.

2.000€ son de nuevos clientes que reservan gracias a Genius, también con casi el 29% de comisión (probablemente no volverán si sales del programa).

Si haces todos los cálculos, verás que la comisión total de Booking te sale por un 21%. Un 43% de comisión sobre el extra ingresos que consigues al participar en el programa. Muy lejos del 15% que pensabas al principio.

¿Son malos el programa Genius o el programa Preferente? Como casi siempre, la respuesta es: Depende.

Depende de la situación de tu apartamento vacacional. No pasa nada si lo tienes en cuenta a la hora de establecer tus tarifas en los diferentes canales.

comision vrbo

Comisión Vrbo

Es curioso que Vrbo todavía ofrece un pago por suscripción de una cuota fija anual. Aunque está claramente en desuso.

El modelo imperante, al igual que el resto de webs de alquiler vacacional, es el pago de una comisión por reserva. En el método de pago por reserva (comisión), Vrbo hace lo mismo que Airbnb: cobra una comisión al anfitrión y una comisión al huésped. La diferencia es que todavía no ofrece la opción de sólo comisión de Vrbo para el propietario

La comisión de Vrbo para el propietario consiste en un 5% del importe de la reserva y cualquier otro cargo que apliques al huésped (por ejemplo, la limpieza), más un 3% por el procesamiento del pago del cliente y cualquier tipo de depósito de daños reembolsables al cliente.

Es decir, si cobras un depósito de 100€, la comisión de Vrbo incluirá 3€ más que no te devolverán cuando devuelvas el depósito. Por lo tanto, para una reserva de 100€ con un depósito de 100€, pagarás 11€ (5€ de comisión sobre 100€ + 6€ por el procesamiento de pago). Es decir, un 11%

* No estoy teniendo en cuenta todo el tema del IVA, pero aplica igualmente.

Si trabajas con un channel manager, pagarás un 5% extra.

Ten en cuenta que, con Vrbo, no controlas el precio final de tu vivienda vacacional. Vrbo para propietarios aplica una comisión, que tu no controlas, al huésped. Así que es probable que la comisión de Vrbo que pagas esté cerca del 20%.

Conclusión

La conclusión es que, sabiendo que es imprescindible que anuncies tu propiedad en más de una web de alquiler vacacional (usando un channel manager vacacional para sincronizar el calendario de disponibilidad que te de la opción de aplicar porcentajes de incremento diferentes según el canal), debes tener en cuenta los costes reales de las comisiones que te aplican para añadirlos al precio.

Un channel manager sólo con lo que te interesa

Con sólo un clic, los clientes de turoperadores, aerolíneas, redes tradicionales de agencias de viajes y plataformas de empleados en grandes empresas podrían hacer reservas en tu propiedad.

Y sin que tengas que hacer ni pagar nada.

De media, los clientes de estos canales reservan con más antelación, para estancias más largas y cancelan mucho menos.

Sincroniza al instante cada reserva y todos sus cambios en cuanto se produzcan.

Los calendarios de Airbnb y Booking mostrarán automáticamente y de inmediato los mismos días libres y ocupados.

Modifica un precio e inmediatamente se cambiará en Booking y Airbnb.

Sync Rentals aplicará el incremento que quieras para cada uno, así no tienes que preocuparte de las diferentes comisiones.

Estancias mínimas, antelación de la reserva, días de preparación, … todo gestionado desde un único lugar.

Bonus Extra. No sólo es la comisión. Otros costes que debes calcular.

Ten en cuenta los impuestos 
 

Uno de los mayores problemas de gestión que deben tener en cuenta los anfitriones de Airbnb es la factura de impuestos a la que se pueden enfrentar.  

A estos costes debes tener en cuenta los impuestos que pagarás a la Agencia Tributaria por los ingresos que genera tu actividad económica. Airbnb, Booking y el resto de plataformas de alquiler vacacional envían a las autoridades de la Agencia Tributaria toda la información de lo que has generado.  

Tecnología para gestionar tu alquiler vacacional 

La gestión de alquiler vacacional se está profesionalizando a pasos agigantados y para poder gestionar las reservas de tu alquiler vacacional con garantías de no tener overbooking, es imprescindible contar con un Channel Manager Airbnb

Sync Rentals hace las funciones de un channel manager vacacional gratis (con las limitaciones de vincular los calendarios mediante enlaces ical). 

Suministros. 

Airbnb, Booking y el resto de plataformas, recomiendan a los anfitriones proporcionar sábanas limpias, toallas y otras comodidades a los huéspedes. 

Dependiendo de la estancia media, puede tener sentido comprar uno o varios juegos de sábanas, toallas, ….  

Limpieza. 

Si no contratas a una empresa externa, necesitarás invertir tiempo limpiando antes y después de cada reserva. Si contratas un servicio de limpieza, puedes agregar una tarifa de limpieza al del alquiler pero ten en cuenta las tasas de servicio que te cobra Airbnb, Booking y Airbnb por ello. 

Seguro.

Llama a tu compañía de seguros para ver qué es lo que está cubierto. Algunas pólizas de seguro de hogar cubren el alquiler vacacional. 

Airbnb ofrece un seguro a los anfitriones que protege al huésped si se lesiona durante su estancia y un programa de garantía que se activa si tu propiedad es dañada por un huésped. 

Pero como anfitrión debes llamar a tu compañía de seguros para asegurarte de que todos los escenarios están cubiertos. 

Una vez que hayan hecho todos los cálculos, tendrás una mejor idea de cuánto debes cobrar por una noche en tu alquiler vacacional.  

 

Imágenes cortesía de StellrWeb, Adam Winger, Stephen Wheeler y Brian Babb en Unsplash.

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