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Cómo gestionar el IVA en tu Alquiler Vacacional

La gestión de los impuestos, lamentablemente, es una de las primeras preocupaciones de todos los propietarios de alquileres vacacionales. ¿Sabías que lo más seguro es que tu actividad está excluida de IVA?

Antes de empezar, aclarar qué en este artículo sólo trataremos sobre la tributación de las operaciones de alquiler. Nada que ver con el registro administrativo de un apartamento. El IVA es a nivel nacional, otro cantar son las obligaciones administrativas de cada Comunidad Autónoma.

Según la Agencia Tributaria, se entiende que cuando se produzca la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa se tratará de un alquiler turístico y se someterá a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial, según establece el art.5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Lo primero a determinar es si ofreces servicios de hostelería.

¿Ofreces servicios de hostelería?

Por servicios de hostelería entendemos servicios como la limpieza, cambio de sábanas, comidas, desayunos, tintorería, planchado de ropa, cambio de toallas, recepción y similares.

Pero, y es muy importante, sólo si los ofreces durante la estancia. No se consideran servicios propios de la hostelería:

  • Limpieza del apartamento  a la entrada y a la salida de cada reserva.
  • Cambio de ropa de cama antes y después del check-in / check-out.
  • Limpieza de las zonas comunes.
  • Asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Vamos a asumir que tu no ofreces servicios de hostelería. En este caso, tu actividad está exenta de IVA. Como propietario no emites facturas, sino recibos sin IVA al usuario final.

Obviamente tienes que declarar tus ingresos en la declaración de la renta anual.

Con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario.

Para que proceda dicha calificación, el alquiler se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera.

Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por el titular del inmueble por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles.

Al rendimiento neto resultante de esa operación no le resultará aplicable la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF, ya que los apartamentos de uso turístico no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.

En el caso que contrates a una empresa gestora la comercialización de tu alquiler vacacional, es una operación sujeta a IVA al tipo del 21% y retención del 19% (en IRPF), que debe retener la gestora e ingresar en Hacienda a tu nombre (propietario/a).

El razonamiento es que tu se lo alquilas a una empresa no para su uso, sino para la comercialización a terceros.

Por cierto, si la empresa gestora que has contratado no ofrece servicios hosteleros, su actividad no tendrá IVA en los recibos que emite al huésped (salvo que solicite una factura).

¿Qué significa esto? Que la empresa gestora recibe una factura de gasto con IVA al 21% por parte del propietario y, si no tiene otra actividad que genere IVA y no presta servicios hoteleros, obtiene sus ingresos sin IVA y no podrá deducirse el IVA pagado.

Booking y Airbnb no son considerados como una empresa gestora.

Se entiende que Booking y Airbnb son sólo intermediarios o comisionistas ya que te cobran por la intermediación y eres tu quien emite los recibos al huésped.

En este caso, la comisión de los servicios de intermediación (la factura por la comisión de Booking y Airbnb), genera un IVA del 21% que no te podrás deducir puesto que no generas IVA al no ofrecer servicios de hostelería.

Es decir, que al sumarle el IVA a la comisión, lo que están haciendo Airbnb y Booking es generarte un gasto adicional que no te puedes deducir y que por lo tanto va directamente contra tus ingresos.

Booking y Airbnb tienen la obligación de decirle a la Agencia Tributaria cuánto estás ganando.

Desde 2018 se establece una nueva obligación de suministro de información relativo a las cesiones de viviendas con fines turísticos a través del modelo 179, que deben presentar las personas o entidades que intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos (ya sean analógicos o digitales); y, en particular, las denominadas “plataformas colaborativas” que intermedien en dichas cesiones.

La información que Booking y Airbnb deben suministrar en el nuevo modelo 179 comprende:

  • Titular de la vivienda
  • Titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinta del titular de la vivienda)
  • Identificación de las personas o entidades cesionarias.
  • Inmueble objeto de cesión.
  • Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos
  • Importe percibido por el titular cedente del derecho
  • Número de contrato asignado por el intermediario
  • Fecha de inicio de la cesión
  • Fecha de intermediación
  • Identificación del medio de pago utilizado

Imagen cortesía de Iryna Tysiak a través de Unsplash

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