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Precios Inteligentes de Airbnb. ¿Por qué no debes usarlos?

Los precios Inteligentes de Airbnb son gestionados por un algoritmo que tiene prioridades diferentes a las tuyas. En un escenario con tanta incertidumbre y pocas reservas como el actual, los algoritmos tienden a reducir los precios para conseguir reservas.

Si te estás planteando activar los precios inteligentes de Airbnb, no lo hagas. Es un error muy común, ya que mientras que usar los precios inteligentes es útil para llenar el calendario, normalmente es pésimo para el resultado de ingresos generados por tu vivienda vacacional ya que el precio medio por reserva es demasiado bajo.

Airbnb es una plataforma con dos tipos de clientes; por un lado los anfitriones como tu y por otro los huéspedes. A medida que Airbnb ha conseguido un volumen muy importante de propiedades anunciándose en su web, y teniendo en cuenta el descenso actual en la demanda, han pasado a preocuparse menos en conseguir nuevos anfitriones, mientras que se esfuerzan más en impulsar el crecimiento de nuevos huéspedes que reservan a través de Airbnb y no en otros portales como Booking.

El objetivo clave de Airbnb es maximizar las reservas para todas las fechas disponibles. Intenta mejorar la ocupación, en lugar de alcanzar siempre el precio más alto.

Cómo funcionan los Precios Inteligentes de Airbnb.

Un estudio sobre viviendas vacacionales en Estados Unidos encontró que, aunque los Precios Inteligentes de Airbnb tuvieron un impacto positivo al principio, los anfitriones podrían funcionar mejor que el sistema de automatización de precios dinámicos y posicionar sus tarifas con unos precios sustancialmente más altos que el promedio de la zona (puedes acceder al estudio desde aquí: Kwok & Lie).

Dan Hill, antiguo jefe de producto de Airbnb, comentó

«En Airbnb, nos enfrentamos a un problema inusualmente complejo. Cada uno de los más de un millón de anuncios en nuestro sitio es único, con su propia dirección, tamaño y decoración. Nuestros anfitriones también varían en su predisposición para hacer de conserje, cocinero o guía turístico. Y los eventos -algunos regulares, como la estacionalidad; otros inusuales, como los eventos locales- enlodan aún más las aguas».

Distribución geográfica por vecindarios.

Airbnb estructura la forma en que mapea sus anuncios dentro del mundo en vecindarios (zonas) a través de un algoritmo de aprendizaje automático, conocido como AT-AT, lo que complica aún más la situación de los precios porque no necesariamente las zonas que identifican coinciden con tu realidad.

Básicamente, esto hace que cada noche en cada vivienda vacacional sea única, incluso para dos propiedades en el mismo edificio de apartamentos.

Es decir, tu conoces mucho mejor tu zona que Airbnb, es por eso por lo que si usas de forma inteligente la funcionalidad de precios dinámicos de Airbnb, aumentarás significativamente tus ingresos.

Cómo se calculan los Precios Inteligentes de Airbnb.

Los tres factores clave que intervienen en la tarificación automatizada del espacio Airbnb son:

  1. La estacionalidad,
  2. El día de la semana
  3. Los eventos especiales.

Combinando estos factores con el número de unidades disponibles y comparables, el número de consultas y el precio de las propiedades circundantes, se calcula un precio optimizado en base a unos criterios clave:

  1. Antelación media de la reserva.
  2. Comportamientos de búsqueda de los clientes
  3. Estacionalidad
  4. La popularidad de tu vivienda vacacional en cualquier momento dado, incluyendo cuántos usuarios ven tu perfil y el tiempo que permanecen consultándolo.
  5. Los servicios listados, tales como WiFi, aire acondicionado o una piscina
  6. Cantidad de dormitorios y baños.
  7. Precios pagados en el pasado con los ajustes realizados si los precios que pusiste se diferencian del algoritmo
  8. Las valoraciones de tu vivienda vacacional a lo largo del tiempo.

Otros criterios a tener en cuenta son: el conjunto competitivo (el set de viviendas vacacionales con las que compites directamente), los niveles de precios en tu zona, la proximidad al transporte público y los eventos locales que hayan sido identificados.

Cómo usar los Precios Inteligentes de Airbnb para mejorar tu beneficio.

Aunque no utilices la función de tarifas inteligentes de Airbnb para anfitriones, si puedes revisar las indicaciones porque te dan una idea de qué precios te pondrían en las primeras posiciones de los resultados de búsqueda. Sólo tienes que pensar como lo haría un algoritmo 🤖 que gestiona miles de millones de variables.

1. Ten claro tu objetivo

Lo primero es tener claro cual es tu objetivo. Es muy importante que te marques un objetivo de ingresos para cada temporada (o para cada año). En una situación normal, este objetivo debería ser siempre superior a lo conseguido el año anterior (entre un 10% y un 15% superior); en estos momentos, el objetivo de la mayoría es simplemente no perder dinero y rentabilizar la propiedad.

Con ese dato en la cabeza y sabiendo cuanto llevas generado hasta hoy, podrás tomar decisiones.

2. Anúnciate en varias webs de alquiler vacacional

Recuerda que no es aconsejable que utilices un único canal de distribución, no uses sólo Airbnb, con un channel manager vacacional puedes gestionar los anuncios de tu vivienda vacacional en todos las webs de alquiler vacacional (como Booking y Airbnb) desde un único lugar.

Asegúrate de sincronizar el calendario de Airbnb con Booking, HomeAway / Vrbo y el resto de webs de alquiler vacacional donde anuncies tu propiedad

3. Realiza cambios frecuentes para activar el Algoritmo de Airbnb

Ten en cuenta que las automatizaciones están desarrolladas bajo la premisa de: Cambio-Testeo-Resultado-Cambio-Testeo-Resultado-… es decir, están continuamente iterando con millones de pruebas al mismo tiempo para ir escogiendo la que mejor funciona.

Y ese, “mejor funciona” no significa aumentar el precio; significa llenar el máximo de noches. El sistema juega a dos bandas, tiene que optimizar la ratio de conversión para que los clientes finales utilicen Airbnb y no utilicen Booking o Vrbo.

Por lo tanto, cada cambio que realices en precios, condiciones de reserva y/o ofertas aumenta las veces que Airbnb mostrará tu anuncio a potenciales clientes, porque tiene que probar si ese cambio ha funcionado (si consigue una reserva, independientemente del precio).

4. Antelación de la reserva

La antelación de la reserva es uno de los aspectos más importantes para establecer tus precios de forma dinámica. La antelación de la reserva marca el momento a partir del que tienes que ocuparte más en conseguir una reserva para que no te queden noches vacías.

Así que, debes analizar cuál es la antelación media de las reservas que consigues (por ejemplo, 1 mes) y hacer todas las semanas varios cambios en las tarifas de dentro de un mes. Eso hará que el sistema te muestre más y, potencialmente, consigas más reservas.

Utiliza los precios que te recomienda Airbnb (normalmente más bajos de los que tu tienes), pero después aumenta de nuevo (a un nivel de precio adecuado a tu vivienda vacacional). Airbnb te muestra como activarlos o desactivarlos.

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